上半年樓市最重要的營銷節點五一小長假日益臨近，在這個檔期內，由容積率新規驅動下的高實用率產品成為了新近推出項目的亮點，曾經以“60平方米-80平方米兩房、三房”為主的剛需市場，如今被“70平方米-100平方米四房甚至五房”強勢取代。從去年年底至今年入市的新項目來看，超100%實用率幾乎是新戶型的標配，對空間利用更充分的開發商甚至對外宣稱將實用率提高至120%、130%，“花同樣的錢獲得更多的實用面積”成為當下購房者作出置業選擇的重要參考因素，從“有房住”到“住得好”，廣州的一手住宅市場正上演著戶型設計不斷迭代升級的“空間革命”。

　　滿足業主不同年齡段需求，新房實用面積“膨脹”

　　用一個字來形容當下廣州新推出的一手住宅，那就是“卷”。從今年3月至4月入市的一手項目來看，實用率已普遍超過100%，甚至有項目稱最高實用率可達到137%，相比兩年前僅有八九成實用率的舊規產品，這樣的實用率無疑更受購房者青睞。

　　3月，廣州地鐵地產接連推出兩大項目，其中，黃埔區的廣州地鐵地產·瓏岄上城主推74平方米-125平方米的三房、四房，最高實用率超130%，據銷售人員介紹，該項目74平方米的三房兩衛，可比肩傳統約100平方米的戶型，自帶獨立入戶花園，可實現南北對流。另外，番禺區的廣州地鐵地產·瓏曜上城項目主推73平方米-130平方米的四空間至五空間戶型，最高實用率可達130%，該項目約87平方米的戶型通過餐客廚一體化設計，配備大尺寸陽臺，改造后開間長度可達約6.3米，并可以通過優化布局設計打造“第五空間”，根據成長周期實現從書房或游戲房到獨立臥室的進化。

　　即將對外開放售樓部的萬科番禺南站項目萬科·檐嶼城更是曬出127%-137%的產品實用率，整體打造約77平方米-135平方米的三房、四房，據透露，將搭配全生命周期設計，通過“可變空間”滿足更多功能需求。

　　海珠區的綠城·馥香園項目也于3月開放售樓部，主推84平方米-127的三房、四房，據悉最高實用率也達到了125%，該項目約102平方米的產品取消了過道空間，主臥跟另外三間次臥分布在客廳的兩側，提高實用性。

　　3月底開放售樓部的珠實·天河都薈項目是天河區首個全新規住宅項目，容積率為2.0，屬于低密度住宅設計，據介紹戶型實用率最高達120%，將首推72平方米-152平方米的三房至五房，其中，天河都薈項目陽臺面寬達6米-9米，比傳統尺度長約一倍，搭配3.15米起的層高，陽臺空間的視野將相當寬闊。

　　此外，還有開發商通過利用“全贈送”的飄窗設計滿足空間使用需求，例如番禺區全新項目龍湖亞倫·央璟頌將飄窗臺進行了落地化設計，再度擴展室內空間，成為容積率新規之下的又一戶型設計創新之舉。

　　容積率新規賦能，推動戶型設計迭代升級

　　去年至今的廣州住宅空間變革，是在容積率新規的賦能下實現的。2023年7月28日，廣州市規劃和自然資源局印發《進一步優化審批服務機制惠企利民促進經濟社會發展若干措施（第三批）》，將突出住宅建筑外墻結構邊線的飄窗的最大進深尺寸從0.5米放寬至0.8米，飄窗的面積是業內常說的“全贈送面積”，不計入銷售面積；隨后2023年8月1日，《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》發布，對住宅半開敞空間半算計容比例適當放寬，也就是放寬了銷售話術里常提到的“買一半送一半面積”的空間比例，包括入戶花園、生活陽臺、大進深的多功能陽臺等，隨后廣州部分樓盤抓住新規出臺前的“窗口期”緊急報建，搶先推出新規戶型。

　　2023年11月，《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱《辦法》）正式出爐，《辦法》明確將住宅套內半開敞空間半計容的比例由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%，住宅建筑的半開敞空間進深仍不大于2.4米，《辦法》還提到，允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。

　　上述新規發布后，可實現套內“贈送面積”增多、“實用面積”同步增多，因此“高贈送率”“高得房率”“高實用率”的項目不斷推出，更有原先已報建的項目將規劃方案推倒重來，適用容積率新規。隨著此類項目的市場熱度不斷攀升，廣州還在土地拍賣市場上對部分地塊在容積率新規的基礎上進一步放寬，陽臺占比達到了25%-30%，以南方面粉廠地塊、絹麻廠地塊為代表的“超新規”宅地因此誕生，推出的產品實用率有望達到120%、130%甚至更高。

　　就在2024年年底，廣州還誕生了首個第四代住宅項目，南沙區的招商·林嶼境以25%的陽臺占比和40%的空中花園占比將最高實用率突破至140%，其中約3.6米進深的大陽臺將戶外空間翻倍，使其成為一個完整的空中露臺，受到市場強烈追捧。

　　而后隨著廣州對“超新規”地塊的收緊，陽臺占比已基本控制在20%，但仍不乏開發商充分利用飄窗、花池、不限進深的主景觀陽臺等“贈送空間”進行充分設計，推出高實用率產品。

　　“陽改房”現象普遍，需注意依法報建

　　對購房者而言，購買同等建筑面積的房子能得到更多的實用面積，無疑具備較大的吸引力。不過購房者需留意的是，通過高贈送面積實現的高實用率產品，在報建規劃上往往存在多個陽臺以及多處飄窗的情況。例如，荔灣區東沙片區的某個新盤內，69平方米戶型可以設計成三房，但房間多處標記“此處交付為飄窗”，即是通過大量采用飄窗改造成具體使用空間。

　　目前，廣州市面上的一手項目普遍推出“陽改房”。例如，海珠區西部某個樓盤的介紹材料顯示，其約119平方米的戶型對標市面上約150平方米的戶型。不過，在該戶型圖上，除一間臥室帶飄窗以外，主臥與陽臺相連，生活陽臺與花池相連，未來都也有可能改造成“陽改房”，而寬闊的主景觀陽臺與客廳一部分空間，也可以設計成一間房間，由此湊成了“四房”。

　　在銷售過程中，開發商一般會對“陽改房”作出承諾：“交付時是一個完整的房間，跟樣板房的一樣�！钡珜嶋H上，開發商會通過直接改造或委托第三方裝修公司對陽臺進行改造后交付給業主，例如番禺區南村鎮的一個新盤的銷售人員表示：“我們會與購房者簽訂一份授權委托書，即業主同意我們將陽臺封窗，打通墻壁改造成為臥室交付�！碧热魶]有改造協議的簽訂，房屋交付時仍是陽臺，需由業主自行裝修。

　　法律界人士提醒，“封陽臺”“陽改房”是否合規取決于是否依法審批。未經批準的改造屬于違法，可能面臨拆除、產權糾紛等風險；合法改造需嚴格履行審批程序。建議購房者在簽訂房屋買賣合同時，慎重查閱房屋產權登記情況以及買賣合同當中對此類空間的協議、約定。

　　羊城樓評

　　廣州樓市的“空間革命”是居民向往“好房子”的具象化

　　現階段，廣州容積率新規的執行還不到兩年，由于預售房從建設到交付往往需要兩年及以上，廣州還沒有出現大范圍的新規產品交付情況，“贈送空間”的具體使用規范以及后續維護成本，還需要經過時間的檢驗。

　　不過，從市場供需兩方的反應來看，新規產品都頗受歡迎。這不是簡單的百分比計算，其背后更蘊含著居住品質回歸的市場邏輯。今年兩會期間，“好房子”被首次寫入了政府工作報告，要建設“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。

　　容積率新規絕非簡單的政策松綁，而是以空間為載體，回應人民對“好房子”的深層渴望：既要容納三代同堂的煙火氣，也要承載書房的靜謐、儲物間的從容，甚至要有綠植盛開的點綴。廣州住宅“空間革命”拓展的不僅包括居住空間，更是能裝得下智慧產品、綠色工藝的生長空間。

　　廣州房企“卷面積”的同時，還是一場關于設計理性與人本關懷的思考。當飄窗化作實用書桌、陽臺變身社交客廳、墻體被柔性隔斷取代，冰冷的面積指標終于轉化為可觸摸的生活質感。這不僅是房企的產品升級，更是對“住有宜居”命題的時代解答：所謂“好房子”，從來不是鋼筋水泥的堆砌，而是能讓每個家庭成員都能找到屬于自己的“生活錨點”。

　　政策的巧手與市場的嗅覺在廣州已然達成共識，居住平權所帶來的幸福感是廣州戶型進化論的最佳結果。

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